de la part de : 
Nom et Prénom
Adresse : 

1348 Louvain-la-Neuve

A l'attention du Collège échevinal

Administration communale 
Espace Coeur de Ville, 2
1340 Ottignies 


Louvain-la-Neuve, le 20/09/2016

Recommandée ??

Monsieur le Bourgmestre et les Echevins, Mesdames et Messieurs,

concerne : Enquête publique sur le projet situé cours Marie d'Oignies de la sa LBE 2-R

Par la présente, nous voulons vous faire part des commentaires suivants concernant ce projet :

Conception générale :
Ce projet arrive AVANT le projet annoncé d'extension de l'Esplanade. Il n'y a pas de visibilité sur le projet d'extension de l'Esplanade alors le promoteur a présenté les deux projets comme étroitement articulés.
Accepter ce projet avant même d'être assuré que l’extension de l'Esplanade verra le jour, c'est prendre le risque d'avoir pendant des années un mur aveugle visible en sortie de ville par le Boulevard de Wallonie et à partir de la boucle des métiers.

Implantation :
Assez étonnamment, le projet s'étend sur la zone 4 "Aire d'équipement communautaire et de services" du RCU de 1998. Lors de la réunion d'information du 12/09/2016 à LLN, le promoteur a répété plusieurs fois que c'est la commune qui l'a "obligé" à s'étendre sur cette zone au-dessus du boulevard de Wallonie.

Intégration :
La hauteur sous corniche est supérieure aux bâtiments d'en face. Même si la hauteur totale, du fait des toitures plates, n'excède pas le faîtage des toitures des autres bâtiments, la volumétrie totale s'impose à l'environnement et ne correspond pas au bâti du quartier.

Respect des règles d'urbanisme
Pour ce projet, l'avis d'enquête publique mentionne pas moins de HUIT dérogations. C'est donc un projet sur mesure que présente le promoteur, sortant indiscutablement des règles qu'ont du respecter tous les autres promoteurs et habitants de LLN. Pourquoi ce particularisme ?

Concernant les 2 bâtiments situés au-dessus du boulevard de Wallonie sur la zone 4 "Aire d'équipement communautaire et de services", lors de la réunion d'information du 12/09/2016, le promoteur a exposé que le projet ne contenait pas de dérogation dans cette zone. Il a oublié de dire qu'il y en avait une grosse de dérogation : c'est de placer du logement dans cette zone, ce que les documents communaux ne permettent pas. Ce n'est plus d'une dérogation qu'il s'agit, mais d'une modification du règlement communal d'urbanisme et/ou du schéma de structure.

Au vu des plans et des perspectives, les terrasses débordantes semblent construites au-dessus de l’espace public.

Il n'a pas été possible de déduire avec précision le rapport P/S.

Considérations sur les dérogations
Extrait du projet de révision du RCU point 1.5. :
Toute demande de dérogation au R.C.U. faite dans le cadre d’une demande de permis de tout type (urbanisme ou urbanisation), suivra la procédure et les conditions imposées par les articles 113 et 114 du Code Wallon de l’Aménagement du Territoire, de l'Urbanisme, du Patrimoine (CWATUP), ou de tout autre document régional futur qui recouvrera cette matière.
Le cas restera exceptionnel et ne pourra s’envisager que (comme pour toute autre demande de dérogation) « pour autant que les actes et travaux projetés soit, respectent, soit, structurent, soit, recomposent les lignes de force du paysage » (CWATUPE, art. 113).
....
D’une manière générale, sans préjudice des possibilités de dérogations prévues par les autres dispositions légales ou réglementaires applicables, il peut être dérogé aux prescriptions prévues en matière d’implantation, de volume et de toitures pour des volumes particuliers permettant le développement de projets architecturaux remarquables, innovants, ou prestigieux . De telles demandes de dérogations sont justifiées par une note motivée.

Les parkings
Sujet indiscutablement sensible à LLN et plus particulièrement dans ce quartier avec le cours Marie d'Oignies qui est dans la "zone de stationnement réservé" établie par la commune à la demande des riverains.

La règle en zone 1/3 (sous-aire d'habitat à caractère urbain de LLN) est la suivante :
Le nombre minimum de places privées de stationnement ou de garages pour voitures qui doivent être aménagées par les propriétaires à leurs frais et sur fonds privés est fixé comme suit :
nombre d'emplacements par logement ≤ 100 m² brut : 1.
nombre d'emplacements par logement > 100 m² brut : 1 par 100 m² ou par fraction de 100 m²; etc ...
Comme une place de parking public existante est utilisée par le projet pour un accès pompiers, il y a un déficit de 30 places de parkings privés.
Le tour de passe-passe du promoteur est de prélever les 30 parkings déficitaires dans le parking de l'Esplanade, ce qui diminue d'autant celui-ci en terme de capacité. On risque de voir d'autre promoteur utiliser cette même subtilité à l'avenir, comme par exemple le futur gîte d'étape annoncé au bout de la rue de la Longue Haie. Un dangereux précédent si la commune cède.

Remarque :
Les places de parking publics à l'avant du bâtiment présenté comme un parking visiteurs ont en réalité un statut particulier : elles sont réservées aux habitants domiciliés du quartier avec carte de riverains. Ce parking est déjà bien utilisé.
Pas une place de parking privé visiteur n'est prévue par le promoteur cours Marie d'Oignies, pourtant l'adresse postale des immeubles. Les visiteurs éventuels vont donc se disperser prioritairement dans le quartier, déjà bien saturé par les voitures en errance de GPS.
Concernant les parkings dans le parking de l'Esplanade, on peut douter que les occupants des studios, qui seront très probablement des locataires, seront prêts à payer une location supplémentaire

Notice sur les incidences environnementales
Lors de notre consultation du dossier à l'antenne communale de LLN le 31/08/2016, cette notice sur les incidences environnementales n'était pas disponible.

Considérations esthétiques
L'esthétique de l'immeuble cours Marie d'Oignies s'apparente au fonctionnalisme d'un autre siècle, il est uniforme par la répétition des mêmes éléments architecturaux. Il devrait être scindé.
La cour intérieure est pauvre, peu ouverte, fermé par le mur de l'extension de l'Esplanade. Suggestion : ouvrir le bâtiment principal aérerait l’ensemble.

Considérations finales
Le point positif est la création de logements, dont la demande est forte à LLN.
Mais au vu des commentaires précédents, il faut envisager
un projet plus petit qui ne comprend pas les 2 immeubles sur le boulevard de Wallonie.
le bâtiment cours Marie d'Oignies doit être plus ouvert et scindé, avec un étage en moins.

En vous remerciant de votre bonne attention, nous vous prions d'agréer, Mesdames et Messieurs, l'assurance de nos salutations distinguées.

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