Enquête bâtiments R1 - Résumé Bernard Moreau

Submitted by Bernard Moreau on Fri, 09/16/2016 - 11:22

DESCRIPTION

Il s’agit d’un projet constitué de 3 immeubles dont un donnant sur Cours Marie d’Oignies, que nous appellerons A, et les deux autres s’appuyant contre l’extension présumée de l’Esplanade, B et C, les 3 immeubles étant posés d’une part sur une dalle devant couvrir le Bd de Wallonie-Nord et d’autre part sur deux niveaux de parking enterrés avec accès au niveau inférieur depuis ledit Bd.

L’immeuble A d’une longueur de ± 75 m et d’une profondeur de ± 15m est du type R+4
Les bâtiments B et C sont du type R+3
Pour les 3 immeubles, le dernier étage est en retrait et comporte des terrasses, ainsi que des locaux techniques.

Globalement, les 3 immeubles offrent:

14 appartements 1 CH
30 appartements 2 CH
5 appartements 3 CH
1 appartement 4 CH
1 appartement 5 CH

et 34 studios

soit 41 appartements et 34 studios, 75 logements au total

Parking

Au niveau -1 34 places dont 7 PMR
Au niveau -2 28 places dont 8 PMR

soit 62 places de parking + des caves

22 places de vélo sont également prévues (à vérifier) et 3 pour motos
Normalement, il faudrait un emplacement vélo par logement, à vérifier

-Il est fait également mention de l’utilisation par les occupants des immeubles des 21 places extérieures de parking Cours d’Origines, en face du bâtiment A.

Remarque 1/ Ces 21 places sont bien entendu déjà occupées et n’augmente en rien les capacités de parking. Elles seront encore plus sollicitées en cas de la réalisation projetée de l’Esplanade

Il est également indiqué que la société MyPark s’engage à fournir 30 places de parking, aux conditions habituelles

Remarque 2/ On peut douter que les occupants des studios, qui seront très probablement des locataires seront prêts à payer une location supplémentaire.

Remarque 3/ Compte tenu des remarques 1 et 2, il doit être vérifié que les emplacements sont suffisamment nombreuses par rapport aux réglementations en vigueur.

Statistiques indiquées dans la demande

Superficie du terrain: 2039 m2
Superficie de la parcelle réellement construite : 1545 m2

habitation 3352 m2
caves, greniers et annexes 259 m2
Autre usage 6877 m2
Total 10488 m2

Remarque 4/ sur les surfaces indiquées.
Nous sommes un étonnés par les chiffres avancés.
Un relevé approximatif nous conduit à estimer les surfaces suivantes :

Bâtiment A 3914 m2
Bâtiment B 1249 m2
Bâtiment C 1186 m2
Soit un total de 6349 m2

La surface dans les statistiques dévolues à l’habitation, soit 3352 m2 ne représentent que 53%
de ce total, ce qui semble très peu et pour 75 logements donne une surface moyenne de 52 m2,
fort peu également, certains studios ayant une surface peu inférieure à ce chiffre.

Pour les parking, on a 3466 m2

soit soit 6349+3466 = 9815 m2 au total équivalent à 8% près aux chiffres des statistiques

Avec ce chiffre pour les parking de 3466 m2, on voit mal comment arriver au chiffre de 6349 m2 pour la rubrique Autre usage des statistiques.

Tout semble se passer comme si les rubriques habitation et autre usage avaient été inversées !

En tout cas, il nous semble nécessaire de vérifier de façon rigoureuse ces chiffres !

Coefficient P/S

Nous n’avons pas trouvé dans l’étude de coefficient P/S ( à vérifier)

il semble être de 6349/2039 soit 3,11, Cela semble beaucoup

Implantation

D’un point de vue technique, le plan d’implantation est peu lisible; certaines côtes manquent (par exemple largeur du bâtiment C) ou sont difficilement lisibles

Il confirme une implantation très dense. On ne peut que être frappé par la très faible distance entre
le bâtiment A d’une part et les bâtiments B et C d’autre part, moins de 6m !

Gabarits et toitures

Les justifications pour justifier des toits plats plutôt que des toits en pente selon le RCU semblent alambiquées; la hauteur de corniche hors gabarit discutable.

Toiture plate et bruit.

Plusieurs groupes de ventilation oui extraction sont prévues en toiture. Quel est l’impact en terme de DB pour les voisins?

Aspect architectural et massivité.

Il est indiqué que la façade arrière du bâtiment A est rythmée par les fenêtres afin d’éviter un aspect de massivité du bâtiment par sa longueur.
Nous ne sommes pas convaincus par l’argument.
Afin de lutter contre cet aspect massif, et la densité excessive du projet, mieux eut-il sans doute valu diviser le bâtiment A en 2 et donner un peu de respiration, grâce à un passage central à la cour intérieure entre les bâtiments A, B et C

Ordre des travaux et servitude

On indique que pour des raisons techniques, il est indispensable que le projet R1 soit absolument réalisé avant l’extension envisagée de l’Esplanade.
Nous ne sommes pas convaincus pour deux raisons.

Premièrement, si le projet devait être réalisé avant l’extension envisagée de l’Esplanade, on se retrouverait devant un paysage désolant, pour un temps indéterminé, avec les 2 façades des bâtiments B et C, devenues orphelines de l’extension et présentant donc deux façades aveugles
sur un long voile de béton correspondant à la hauteur des 2 étages de parking (voir images en annexe)

Deuxièmement, Il est fait mention d’une servitude accordée par Klépierre pour la création d’un appui à la dalle couvrant la pénétrante.
Klépierre, n’obtiendra l’emphytéose du terrain de la zone concernée de l’extension qu’après acceptation du permis de l’extension et n’est donc pas en mesure actuellement d’accorder cette servitude.

Conclusion

Nous demandons à la Commune de vérifier les statistiques indiquées dans la demande, de statuer sur la dérogation en ce qui concerne les gabarits et pentes de toit, de vérifier l’argumentation sur la possibilité d’implanter des habitations dans la zone concernée et de vérifier le coefficient P/S qui semble très élevé, se traduisant par une proximité anormale entre les immeubles (moins de 6m) et une profondeur de bâtisse dérogeant également aux règles du RCU

Nous demandons également de refuser toute délivrance du permis pour le projet R1, avant délivrance de celui du projet de l’extension ou d’un autre sur la même parcelle, car la demande n’est pas fondée techniquement et juridiquement et qu’une telle solution présenterait un grave danger esthétique, à moins que le projet soit sérieusement amendé, dans le but d’éviter au moins ces façades aveugles.

En annexe, image 3D du projet avec et sans extension de l’Esplanade

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dorpornxxx

Tue, 02/06/2018 - 06:07

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